‹ TilbageKoncenton Metropol 01

Investering i København og Aarhus er fortsat en god idé, hvis du følger 8 råd

Høj efterspørgsel og stabile lejepriser vil også fremover gøre boliginvesteringer i København og Aarhus attraktive. Ifølge lektor i økonomi er urbaniseringen nemlig kommet for at blive.

Investeringsejendomme i landets to største byer har i snart et årti været et stærkt og stabilt alternativ til investeringer på aktiemarkedet.

På trods af en vis afmatning og endda i enkelte tilfælde faldende priser på projektmarkedet, vil det efter alt at dømme også være sådan i fremtiden.

Med stabile lejepriser og en fortsat tilflytning til både København og Aarhus er der ingen grund til bekymrede miner for investorer med hang til mursten og mørtel.

Først og fremmest er det væsentligt at se ud over de aktuelle prisjusteringer. Har man en lang tidshorisont i sin investering, så er det mere væsentligt at se på den forventede befolkningstilvækst i byerne.

I de kommende 10 år frem mod 2030 ventes omtrent 110.000 nye beboere i København, hvilket medfører en efterspørgsel efter boliger på 45.000 nye af slagsen. Og ser man frem mod 2045, ventes Aarhus at vokse med 65.000 nye borgere og København med hele 160.000. 

Tilstrømningen fortsætter

Udbuddet vil altså fortsat i lang tid fremover halse efter efterspørgslen, og den slags afspejler sig i hovedreglen i stigende priser.

“Det er tilstrømningen til de to største byer, der gør, at priserne stille og roligt har kunnet kravle op på et højere niveau, end hvad man ellers ser, at de gør i Lemvig, Maribo og sådan nogle steder,” siger Peder Harbjerg Nielsen, der er lektor ved Institut for Økonomi ved Aarhus Universitet.

Det peger ind i et årelangt mønster, hvor danskerne i højere grad vil tættere på bylivet, mener han.

“Den energi vil blive ved med at være der. Der er stadig en urbanisering. Befolkningen vil stadig hellere bo i byer end på landet. Derfor er der ingen grund til at tro, at den forestilling vil kunne udlignes,” fortæller Peder Harbjerg Nielsen, lektor ved Aarhus Universitet.

Og han deler tilsyneladende sit synspunkt med andre investorer.

Ifølge ejendomsmæglerkæden EDC’s forventningsanalyse for 2019 forventer 47 procent af de ejendomsinvestorer, der har deltaget i undersøgelsen, at skrue op for investeringer i fast ejendom i 2019.

Samme undersøgelse viser, at 52 procent af investorerne forventer, at priserne på boligudlejningsejendomme stiger.

Krise vil ikke ændre huslejeniveau

For ejendomsinvestoren er det afgørende, at boligerne kan lejes ud, og det bliver tilsyneladende ikke et problem, når man ser på efterspørgslen i de kommende år.

Det er samtidig afgørende, at huslejeniveauet kan fastholdes på det niveau (eller højere), der ligger til grund for investeringer, og historien viser også, at huslejerne svinger væsentligt mindre end boligpriserne. Også under kriser.

“Huslejen vil ikke ændre sig, fordi der er en finansiel krise, og huspriserne eksempelvis falder. Så skulle lejerne finde noget billigere et andet sted, for man kan ikke bede om lavere husleje på grund af en finansiel krise. Der er lejeaftaler, hvor det er bestemt, hvor meget man skal betale, og dermed ligger priserne stabilt,” siger Peder Harbjerg Nielsen.

En stor del af boligmassen i storbyerne er reguleret af boligreguleringsloven, der er med til at fastsætte, hvad en bolig må koste.

Der er dog også en række nyere byggerier, der er underlagt markedskræfterne, og her er det tydeligt, hvad den hidsige efterspørgsel efter et hjem har betydet i særligt hovedstaden.

Lejepriserne for et-, to- og treværelseslejligheder i København er i gennemsnit steget med 42 procent over de seneste fem år, viser tal fra Boligportalen.

Noget kunne tyde på, at tendensen med stigende huslejer vil fortsætte.

“Der er en underliggende efterspørgsel efter et sted at bo, så den vil på sigt kunne gøre, at man kan sætte huslejen op i lejeboligerne. Og den husleje, man kan kræve for en udlejningsbolig, bestemmer den pris, man på sigt kan få for ejendommen, når man vil sælge. Så priser og lejeniveauer hænger sammen på langt sigt. Men ikke nødvendigvis fuldstændig slavisk,” siger Peder Harbjerg Nielsen.

Ingen forventninger om prisstigninger

Siden 2009 er huspriserne vokset med 17 procent i Danmark, mens lejlighederne er steget med 63 procent ifølge Realkreditrådet. Vildest har det været i København, hvor priserne er steget med 68 procent for parcelhuse/rækkehuse og omtrent 100 procent for lejlighederne.

Gade View

Som investor er det oplagt at drømme om at hoppe ombord på et lignende priseventyr, men den aktuelle udvikling tegner et andet billede i øjeblikket.

Hos ejendomsinvesteringsselskabet Koncenton investerer man dog helt uafhængigt af forventninger om stigende priser.

“Hele vores koncept er, at vi ikke opererer med prisstigninger i vores budget. Når vi investerer, så ser vi det som en driftcase. Vi har nogle boliger, som vi lejer ud, og indtægterne i form af huslejer skal kunne dække udgifterne. Så det er først og fremmest vigtigt, at vi sørger for at finde og investere i boliger, som folk har lyst til at bo i,” fortæller investeringsdirektør i Koncenton, Oliver Peters.

Selskabet, der står bag fem store ejendomsfonde og i alt ca. 2.700 boligenheder i forskellige danske vækstbyer, har netop sat gang i et nyt boligprojekt med 145 lejligheder i Høje Taastrup.

Lang horisont

Det forventede afkast ligger på 10,45 pct. over 10 år, og det interessante er, at der ikke budgetteres med værdistigninger i boligerne. Skulle det ske, kommer det som en ekstra bonus ud over det forventede afkast.

“Der kan og vil formentlig ske prisfald på markedet. Men udviklingen på kort sigt betyder ikke så meget, når man er indstillet på en lang investeringshorisont. Gerne minimum 10 år. Har man sikret sig en boligmasse, der kan lejes ud, så er der også en vis sikkerhed i det,” siger Oliver Peters.

Set i det lys er det netop udfordringen at finde de ejendomme, der også i fremtiden vil have lejernes interesse.

Her er det Koncentons erfaring, at mindre enheder er mere interessante end store enheder. Delevenlighed er i højsædet, ligesom seniorboligsegmentet med de store og pensionsmodne årgange som mulige lejere er interessante, lyder det.

“Når vi investerer, så går vi efter boliger, hvor mange har råd til at bo. Og dermed også en interesse i at bo. Det er ikke boliger med de lækreste materialer og beliggenhed med kig til skov og vand. Disse er prismæssigt kun for de få. Vi går tværtimod efter boliger, der giver os mest mulig sikkerhed for at have et stort lejegrundlag,” siger Oliver Peters.

8 råd når du vil investere i ejendomme

  • Vælg byer med forventet høj efterspørgsel
  • Gå efter boliger, der appellerer til flest mulige (undgå luksus)
  • Delevenlighed er en vigtig parameter
  • Undersøg boligens stand og byggekvalitet
  • Hav en lang tidshorisont (gerne mere end 10 år)
  • Driftsøkonomien skal hænge sammen (undersøg huslejeniveau)
  • Indregn ikke forventet prisudvikling - se eventuel prisstigning som ekstra gevinst
  • Finansiér i videst muligt omfang med fastforrentede lån

Download en miniguide til ejendomsinvestering her