Ejendomsinvesteringer er populære: Men skal du investere passivt eller aktivt?

Ejendomsinvesteringer er steget i popularitet de senere år, og mange investorer ser det som endnu en god mulighed for afkast og risikospredning. Det kræver dog en del af den enkelte at være privat og aktiv ejendomsinvestor. Til gengæld er det også muligt at investere passivt. Men hvad skal man vælge og hvorfor?

 

Udgangspunktet er egentlig simpelt nok. Køb en ejendom, sæt den i stand, udlej den og hiv pengene hjem over en årrække med profit.

Typisk lander man på et netto startafkast omkring fem pct., men det varierer lidt alt efter hvilken type ejendomsinvestor, man er eller gerne vil være. Uanset hvad, så er der god grund til at vælge det til – særligt for risikospredningens skyld, mener Oliver Peters, der er investeringsdirektør i investeringsselskabet Koncenton.

"Der er mange, der er gået ind i ejendomsinvesteringer i løbet af de seneste år. Priserne har været stigende, så man skal også se sig for og være opmærksom på, om det man køber ind i, er sat til den rigtige pris, så man kan få et fornuftigt afkast på det," råder han til.

Tid og engagement er de største faktorer
Men hvad er forskellen så egentlig på at være aktiv og passiv ejendomsinvestor? Og er den ene form mere fordelagtig end den anden?

Svaret kommer ned til, at det i sidste ende nok mest er en smagssag.

At være aktiv ejendomsinvestor kræver både tid og meget andet end bare de økonomiske og investeringsmæssige kompetencer, men til gengæld har man den fordel, at man selv er 100 pct. herre over ens investering, og man vælger til enhver tid selv den ejendom, man tror på kan blive en lukrativ forretning.

Når man investerer passivt, lægger man mere under for, hvad selskabet bag projektet mener er det rigtige at gøre. Til gengæld skal man efterfølgende ikke selv røre en finger i forbindelse med investeringen. Denne slags investeringer udbyder Koncenton.

"Udfordringen for den traditionelle ejendomsinvestor, der typisk selv investerer i nogle enkelte lejligheder eller måske en opgang, er, at han eller hun ikke opnår en særlig stor risikospredning – hverken geografisk eller på antal ejendomme,"
Oliver Peters

Administration kan være et fuldtidsarbejde
Derudover er også det administrative omkring at være aktiv ejendomsinvestor en stor udfordring for mange. Det kræver nemlig typisk en lang række kompetencer, der spænder over alt fra det økonomiske, juridiske og håndværksmæssige.

På investeringsbloggen Blue Lobster kan man f.eks. følge investoren Casper Schneidereit, der har en plan om at blive økonomisk uafhængig, før han fylder 40. Og det gør han bl.a. gennem investeringer i ejendomme – som han vel at mærke helt selv udvælger, køber og herefter administrerer som udlejer.

På nuværende tidspunkt har han hele 14 lejemål, i hvad må siges at være en større portefølje for en privatinvestor. Samlet set kaster disse knap en kvart million kr. af sig om året. Til gengæld står han selv med samtlige problemstillinger, der måtte opstå med ejendommene.

Og risiciene samt problemerne udgør en længere liste, der bl.a. tæller tomgang, at man investerer i en dårligere ejendom end forventet, illikviditet, banklån og tilhørende ydelser for ikke at tale om alle de problemer, der potentielt kan opstå 24 timer i døgnet, hvor lejeren altid vil kontakte udlejeren som det første. Som Casper Schneidereit selv skriver på sin blog:

"Det gode afkast kommer med en risiko, og det kræver generelt et større engagement (at drive en ejendom selv, red.). Det er også det, som jeg godt kan lide ved ejendomsinvestering på denne måde. Jeg har en stor, personlige indflydelse på investeringen, da det er mig, som driver den i praksis."

Hvad er mest økonomisk rentabelt?
Netop dette er også den væsentligste forskel mellem at være aktiv og passiv ejendomsinvestor, mener Oliver Peters i Koncenton.

"Du er herre i eget hus, når du investerer selv. Du vælger selv hvilke ejendomme, du tror på. Den bestemmelsesret er den største fordel. Og så kan der være nogle omkostninger, man kan spare, hvis man har tiden til det. Men netop ens egen tid ryger oveni investeringen," siger han.

Og her mener han, at den passive investering kan overhale den aktive for mange investorer.

"Det væsentligste ved den passive form, hvor du investerer i et projekt ved et selskab, er, at her skal du tidsmæssigt ikke involvere dig i det. Du investerer pengene, og så har du ellers ikke noget med resten at gøre. Opgaverne omkring det at være aktiv er som regel ikke medtaget i netto startafkastet. Så kan du ikke drive alt selv, og derfor må købe dig til det, så koster det penge. Alternativt skal du selv bruge relativt meget tid på det. Så min påstand er, at det ofte ikke er økonomisk rentabelt at være aktiv ejendomsinvestor," siger Oliver Peters.

Heri ligger også, at man fra begyndelsen får en risikospredning, samt at afkastet er sammenligneligt.

"Man taler typisk om et netto startafkast på omkring 3-5,5 pct. som aktiv investor. I vores projekter ligger netto startafkastet mellem 4 og 5 pct. Med lånefinansieringen betyder det, at man som investor opnår et årligt afkast på mellem 8 og 10 pct. i gennemsnit. Samtidig er indskuddet den eneste risiko, man reelt har, da man ikke hæfter for belåningen. Og jeg tror egentlig, at det er relativt få mennesker, der har tiden, lysten og kompetencerne til at kaste sig ud i det hele på én gang," siger Oliver Peters.

 

Læs mere om Koncenton Urban A/S 

Relaterede artikler

71-årig investor: Jeg ser en stor fremtid for seniorbofællesskaber

Et populært sted at bo og samtidig en god investering. Kaare Sølvsten From slog til, da han fik muligheden for at købe en bid af et seniorboligkoncept.

Vil du leve af din formue? Så mange penge skal du have

Udviklingen på rentemarkedet udfordrer investorer, der har brug for både høj sikkerhed og for at få et positivt afkast. Hvis du ikke investerer pengene, vil inflationen langsomt gøre formuen mindre værd.

Kæmpe investeringspotentiale i efterspurgt boligform

Fynboen Keld Clément og hans hustru gjorde det, som mange seniorer drømmer om. Sammen med en masse venner har de bygget et seniorbofællesskab med plads til samvær og sociale arrangementer.

Studiestart skaber akut behov for 22.000 boliger

Forældrekøb har i en årrække været et udbredt fænomen. Dog findes der et investeringsalternativ, som kan give de unge adgang til drømmeboligen samtidig med, at man som investor spreder risikoen og får et godt afkast.