Her er de attraktive boliger på fremtidens ejendomsmarked
Fast ejendom har over de seneste 150 år været den aktivklasse, som har givet det højeste afkast. Meget tyder på, at det fortsat vil være attraktivt at investere i ejendomme, men efterspørgslen vil flytte sig på fremtidens boligmarked.
By eller land? Store eller små boliger? Luksus eller budgetvenligt? Bæredygtigt eller bare til at bo i?
Fremtidens boligmarked bevæger sig i en bestemt retning, og som investor er det afgørende at vide hvilken, hvis man vil tjene penge på boliginvesteringer.
Ejendomme har historisk set været den bedste investering ifølge en undersøgelse foretaget i 2017 af en række forskere fra bl.a. University of California-Davis og Bonn Universität.
Med et gennemsnitligt årligt afkast i Danmark på 8,10 pct. siden 1870 overgår ejendomme historisk set endda aktier.
Efter en periode med all-time-high er det danske ejendomsmarked aktuelt i en mere afventende position som følge af corona-epidemien og generel økonomisk usikkerhed i verden.
“Markedet går op og ned i perioder, men langsigtet viser historien, at ejendomme giver et godt positivt afkast. Min opfattelse er derfor, at de hører hjemme i enhver portefølje som supplement til aktier og obligationer,” siger adm. direktør og partner hos mæglerselskabet Colliers International Peter Winther.
Den udlægning er man enig i hos Koncenton. Her mener man, at det fundamentale behov for en bolig er med til at holde hånden under ejendomsmarkedet selv i svære tider.
“Som borgere har vi jo, uanset hvad der sker, brug for et sted at bo. I vores ejendomsprojekter oplever vi også en høj grad af stabilitet i driften og indtjeningen, og derfor er boligudlejningsejendomme godt at have netop i svære tider som nu. I forbindelse med den seneste finanskrise oplevede man også en stigende efterspørgsel efter lejeboliger,” siger partner i Koncenton Oliver Peters.
Ejendomme er et godt supplement
Det er naturligvis ikke ligegyldigt, hvordan man investerer sine penge. For at blive klogere på markedet, må vi se på, hvor efterspørgslen bevæger sig hen.
Når det kommer til at klare sig godt på ejendomsmarkedet, så er det ikke overraskende afgørende, at man køber de steder, hvor folk gerne vil bo.
Her vil drivkraften i de kommende år være en fortsat urbanisering.
“En væsentlig driver for værdistigninger er grundlæggende den demografiske udvikling. Det er ret elementært. Man kan ikke forvente værdistigninger i områder, hvor befolkningstallet falder, og her må vi bare sige, at befolkningen også fremover vil søge mod de større byer,” siger Peter Winther.
Ifølge Danmarks Statistiks befolkningsfremskrivninger vil det være landets største byer, trekantområdet samt satellitbyer og forstæder som Skanderborg, Solrød og Rødovre, der vil vokse mest frem mod 2045.
Alene de fire største kommuner ventes at få 250.000 nye indbyggere i perioden.
Det skyldes, at jobbene i dag og på fremtidens boligmarked vil være at finde i storbyerne, og derfor trækker det befolkningen i den retning.
Flere lever alene
Udfordringen kan være, at priserne allerede er høje i de områder. Samtidig forandrer familiemønstrene sig i disse år. Singlekulturen breder sig, og flere og flere lever i dag alene. Siden 1986 er antallet af husstande med én person vokset med 46 pct. til i dag knap 1,1 mio.
Den udvikling ventes at fortsætte, og det vil medvirke til at skabe en øget efterspørgsel efter mindre boliger.
“Vi har set en periode, hvor der blev bygget store og dyre boliger. Men vi er på vej ind i en periode, hvor det er mindre og billigere enheder, der vil appellere til størstedelen af lejerne. Derfor er det mest sikre for investorerne at købe noget i en klasse, hvor de fleste prismæssigt kan være med,” siger Peter Winther.
Mens singlerne vil sætte sig på de mindre enheder, så vil man se, som det også sker i dag, at familierne rykker mod forstæder og satellitbyer, hvor der vil være ekstra plads.
Et andet stort segment er seniorerne. Vi lever længere og længere, og i fremtiden vil en større del af befolkningen være over 60 år.
Her vil en stor del af efterspørgslen handle om seniorbofællesskaber, der for mange ældre er en god kur mod den ensomhed, som mange frygter, og som er en reel samfundstrussel. Allerede i dag ses lange venteliste til seniorbofællesskaberne.
Investorselskab genkender hovedtræk
Fortsat bevægelse mod byerne, mindre enheder, familier, der rykker mod forstæder og satellitbyer og flere seniorbofællesskaber er de forventede hovedtræk på fremtidens ejendomsmarked.
Det er netop den efterspørgsel, som Koncenton også mærker.
Selskabet råder over omkring 4.000 lejeboliger og forvalter 8,3 mia. kr. af investorernes penge, og her er det netop strategien at investere i de områder, der har det største vækstpotentiale.
“En stor del af vores arbejde går ud på at analysere, hvordan boligmarkedet kommer til at udvikle sig i fremtiden, fordi ejendomsinvesteringer er langsigtede. Vi er ikke i tvivl om, at urbaniseringen vil fortsætte, og derfor kan man med fordel rette blikket mod de større vækstbyer og forstæder,” siger partner i Koncenton Oliver Peters.
Han pointerer samtidig, at det handler om at spotte fremtidens mest attraktive boligtyper.
“Et godt eksempel lige nu er den høje efterspørgsel efter seniorbofællesskaber, som vi oplever fra både interesserede lejere og investorer. Der er jo lange ventelister til seniorbofællesskaberne, og vi kan ikke følge med efterspørgslen, så det er oplagt et interessant marked at investere i,” siger Oliver Peters.
Bæredygtigheden sætter ind
Hos Koncenton peger man samtidig på en anden tydelig tendens på boligmarkedet. Bæredygtighed efterspørges i stigende grad, og det er en væsentlig parameter at indtænke i opførelsen af nye ejendomme.
“Det gælder både i selve byggefasen og materialevalget, hvor der kan tænkes genbrug ind, men også efterfølgende i driftsfasen. Det kan eksempelvis være i form af grønne energiløsninger, og at delbarhed tænkes ind, så man eksempelvis har delebiler eller fælles drivhuse,” fortæller Oliver Peters.
Netop det at tænke fællesskabet ind, arbejder Koncenton meget med i de ejendomskomplekser, som selskabet er i gang med at bygge rundt omkring i landet.
Her møder man moderne byggerier, der indbyder til, at man på tværs af boligerne knytter tråde. Det kan være i de indbyggede aktivitetsrum, værksteder, køkkener eller udendørs motionsfaciliteter som boldbaner på tagene.
En solid investering
Man kan blive investor i Koncenton med en minimumsinvestering på 750.000 kr. På den måde bliver man medejer af en eller flere boligkomplekser, og Koncenton varetager alle dele af processen fra indkøb til drift.
Investeringerne forventes at give et solidt afkast., hvor halvdelen udbetales som udbytte og resten spares op i ejendommen. Her er det afgørende, at man kan fastholde en lav tomgang og et stabilt huslejeniveau, og med en tomgang på blot 0,5 pct. mod de budgetterede 2 pct. ser det positivt ud.
