Særligt København har brug for nybyggede boliger, hvis den ventede strøm af tilflyttere skal imødekommes i det næste årti, viser analyse. Men også andre storbyer oplever, at byggebalancen er tippet.

20. marts 2024
Af Jannik Brinch, Koncenton

Der kan komme til at mangle tusindvis af boliger i landets største byer i 2030. Efter flere år med travlhed i byggebranchen og mange nybyggede boliger i landets største byer blev 2023 et mere stille år i byggebranchen. Det kan blive en udfordring på sigt, fordi der kan komme til at mangle boliger i fremtiden i storbyerne. ”Det er meget lidt byggeri, der bliver påbegyndt lige nu, og derfor vil det være relativt lidt, der bliver fuldført i de kommende år. Men vi vil fortsat se en tilflytning til særligt storbyerne, og derfor kigger vi ind i en situation, hvor der bliver en større efterspørgsel end udbuddet,” siger chefanalytiker i Realkredit Danmark Mark Maack Gibson.

Byggeriet står stille

Han har kigget på byggebalancen i de største byer. Ser man på udviklingen i København og Københavns omegn, ses det, at mængden af fuldførte byggerier i de kommende år vil styrtdykke, fordi byggeriet i 2023 stort set stod stille sammenlignet med tidligere år. Ikke mindst København ventes dog fortsat at vokse i de kommende år, hvor indbyggertallet ifølge Danmarks Statistik vil stige med knap 1,5 pct. årligt. Med lavere byggeaktivitet kan det føre til et underskud af boligkvadratmeter.

Byggebalancen forværres

Den akkumulerede byggebalance (se grafen under afsnittet) er et udtryk for den årlige ændring i boligbestanden set i forhold til den årlige ændring i indbyggertallet. Hvis man synes, at det allerede i 2021 var svært at finde boliger i København, så bliver det ifølge analysen kun sværere i de kommende år. Tilstrømningen til København vil fortsætte, men nybyggerierne falder, og det betyder, at byggebalancen i hovedstaden falder med godt 3 procentpoint, når man sammenligner 2021 med 2025. Tilsvarende udvikling i forholdet mellem udbud og efterspørgsel kan man se frem til i Aarhus, hvor byggebalancen ifølge Mark Maack Gibsons analyse vil falde med knap 2 procentpoint fra 2023 til 2025. Udviklingen i Odense, Aalborg og Københavns omegn ser knap så markant ud, men tendensen med et lavere boligudbud til at dække flere beboere er den samme.

Der bliver bygget for lidt

I sin analyse har Mark Maack Gibson taget udgangspunkt i 2011 som et nulpunkt. Han understreger dog, at det ikke nødvendigvis var et år med balance mellem udbud og efterspørgsel. Derfor er balancepunktet ikke nødvendigvis nul. I stedet bør man se på tendensen. Er der for få eller for mange ledige kvadratmeter? Og bliver det bedre eller værre i de kommende år? ”Der er relativt store forskelle i byggebalancen mellem de store byer. Særligt i København er der blevet bygget for lidt. I en lang periode er der kommet i omegnen af 10.000 nye borgere til hovedstaden om året, og så skal der bygges meget. I de andre storbyer har vi set, at der er blevet bygget meget de senere år. I dele af eksempelvis Aarhus måske også for meget. Men i den kommende tid er det tæt på ingenting, der bliver færdigt, og så bliver overudbuddet hurtigt indhentet,” siger Mark Maack Gibson.

Læs også: Dyre ejerboliger øger lejeboligernes popularitet i storbyer

Estimater tyder på stort byggebehov

En befolkningsfremskrivning fra Danmarks Statistik og Spar Nord viser, at der kan komme til at mangle flere end 30.000 boliger i landets fire største byer allerede i 2030.

Alene i København vil der mangle godt 16.000 boliger for, at byens boligbehov kan mættes. Tilsvarende vil der mangle godt 10.500 boliger i Aarhus og 5.500 boliger i Aalborg.

Og det er måske endda et mildt estimat. Københavns Kommune fremlagde i 2023 sin kommuneplanstrategi med titlen ”Fremtidens klimavenlige hovedstad”. Af den fremgår det, at hovedstadsområdet ventes at vokse med ca. 100.000 borgere frem til 2035. Det skaber et behov for omkring 63.000 flere boliger, hvis der skal være hjem til alle.