Nyt år, nye muligheder eller skal vi bare sige nye niveauer? Det er vel det spørgsmål, man må stille sig selv her i begyndelsen af det nye år, hvor der er tradition for at tænke frem. Hvad vil det nye år mon bringe?

Af Mikkel Høegh, boligøkonom i Jyske Bank

Der er ingen tvivl om, at vi har taget hul på et udfordrende år. Ingen udfordringer er dog umulige, det handler i høj grad om forberedelse, og der står dansk økonomi stærkt.

Først og fremmet vil jeg hæfte mig ved arbejdsmarkedet. Beskæftigelsen er historisk stærk, og dermed står vi rustet til modgang. De mest pessimistiske prognoser jeg har set for arbejdsmarkedet er, at vi i det nye år kan forvente op mod 100.000 flere ledige. Det er naturligvis uhyggelig læsning for hver enkelt. Men ser vi på makrobilledet og dermed på beskæftigelsens niveau, så vil det fortsat være på et niveau, vi historisk vil betegne som højkonjunktur. Topper vi det og ser en meget dyb krise for os og leger med tanken om en stigning i ledigheden på 200.000 personer, så vil arbejdsmarkedet selv i dette annus horribilis-scenarie stå godt. Det betyder, at jeg kun ser forholdsvis lav risiko for en dyb og lang krise. Der er ingen tvivl om, at ledigheden kommer til at stige, men min pointe er, at situationen virker håndterbar. Det betyder også, at de fleste kan betale sine forpligtigelser på trods af højere renter, stigende energipriser mv., og dermed synes tab og restancer i ejendomsbranchen også at blive på håndterbare niveauer.

Rudekuvertens år

Når det er sagt, er der ingen tvivl om, at 2023 blive rudekuvertens år. Rudekuverter findes efterhånden kun i ganske begrænset omfang, da de kedelige breve i dag kommer elektronisk. Det ændrer imidlertid ikke ved, at danskerne skal forholde sig til, at de faste udgifter stiger pænt. De korte renter er gået fra negativ til plus 3. Energiregningerne er voldsomme, og indkøbskurven er også blevet dyr at fylde op. Givet, at lønningerne realt set er faldet tilbage, så handler det om, at forbrugerne i høj grad må prioritere udgifterne. Den store lakmusprøve stod allerede i januar, da den første termin med positiv rente på rentetilpasningslånene ramte. Til april rammer de terminsopkrævninger, hvor den 1-årige rente har passeret 3 pct.

Renter falder igen

Netop de stigende renter har stor indflydelse på ejendomsmarkedets udvikling. Det private boligmarked blev presset i 2022, og det kan fortsætte i år. Vi må dog forvente, at prisfaldene vil aftage i styrke. Årsagen er, at renterne i hvert fald de lange af slagsen, faktisk allerede er begyndt at falde tilbage. Vi er gået fra 6 pct. til 4 pct. Forklaringen bag er, at en recession banker voldsomt på døren. De korte renter vil formentlig følge med i andet halvår af 2023, hvis og såfremt centralbankerne får den inflationære situation under kontrol. Det er muligt, at centralbankerne ikke har plads til at kunne smide så kraftig en redningskrans, som ved de seneste kriser, men en mindre en af slagsen kan vel også gøre en del af tricket. Ser vi mod aktivitetsniveauet, vil det nok forblive på et forholdsvist lavt niveau, idet mange lige skal se sig for, og få har formentlig lyst til at binde an med store investeringer i en usikker tid.

Mindre bekymring for det professionelle marked

Retter vi blikket mod det professionelle marked forventer jeg ikke, at nedgangen bliver helt så kraftig, som visse steder på det private marked. Transaktionsniveauet vil nok forblive lavt med en lille pil op, men generelt er ejendomsbranchen så velkonsolideret, at få kommer til at sælge af nød. Tomgang og andre mislyde vil forblive på håndterbare niveauer, bl.a. fordi arbejdsmarkedet er så stærkt. Herudover vil ting som ændret adfærd blandt forbrugerne også spille ind. Når vi har lavkonjunktur, vil flere gerne bo til leje og have den fleksibilitet, en lejebolig giver. Det betyder, at efterspørgslen efter lejeboliger er stigende. Den tendens vil fortsætte her i 2023.

En vitaminpille

Den nye regering har bebudet, at den vil droppe en foreslået skat på udlejningsejendomme, hvilket et eller andet sted er lig med en skattelettelse. Det vil i bedste tilfælde svare til en vitaminpille. Kontorbygninger er i sagens natur det mest konjunkturfølsomme, vi har på ejendomsmarkedet, men i de store byer er der knaphed på moderne kontorlokationer. Derfor har jeg rent strukturelt svært ved at se, at dette marked skal have en stor priskorrektion.

Lagerbygninger vil fortsat også være efterspurgte, idet forsyningskædeproblemerne under corona har lært de fleste virksomheder om værdien af et godt lager, der ikke ligger alt for fjernt. Så når alt kommer til alt, tror jeg, at de priskorrektioner vi vil se i det professionelle marked, bliver noget mindre end i det private marked. Afkastkravet kommer således næppe til at stige så meget som renten, mit bud er, at vi generelt vil se, at afkastene skal op med 0,5 pct. i snit. Det jeg er mest bekymret for, er detailhandlen, som vil blive presset af, at forbrugerne må prioritere lidt mere, end de har gjort de seneste par år.

> Er du interesseret i at investere i ejendomme, kan du se Koncentons aktuelle projekter her.