Af John Sloth, Investeringsdirektør & Partner

Ti år er gået, siden vi i Koncenton lancerede vores første investeringsejendomme. Dengang lagde vi en strategi for investorerne om at eje ejendommene i cirka ti år, før de skulle sælges videre. Nu er vi så nået dertil, hvor vi er begyndt at realisere en større del af investorernes portefølje. De første ejendomme er solgt, og dermed kan vi begynde at sætte tal på, hvad investeringerne har leveret.

Dokumenterede afkast efter 10 år

I 2025 og 2026 er der frem til nu solgt seks investeringsprojekter med tilsammen 10 ejendomme. De er samlet set realiseret med et gennemsnitligt IRR-afkast på 11,4% om året, med individuelle afkast der spænder fra 7% til 18%. IRR viser, hvor meget investeringen i gennemsnit har givet i afkast pr. år. Det kommer primært fra de løbende udbytter, investorerne har fået, og den værdistigning, ejendommene har realiseret ved salget.

For at sætte det lidt i perspektiv, så svarer afkastet til, at investorerne i de seks ejendomsprojekter i gennemsnit har næsten tredoblet deres investering over en investeringsperiode på cirka 10 år – altså er en investering på 1.000.000 kr. blevet til 2.940.000 kr. Mindst lige så interessant er det, at de realiserede afkast er endt med at være højere end de oprindelige forventninger. Det er ikke noget, der sker fra den ene dag til den anden, men er derimod resultatet af en langsigtet tilgang, hvor værdiskabelsen bygges op løbende gennem investeringsperioden.

Ejendomsinvesteringer på niveau med globale aktier
Med et gennemsnitligt IRR-afkast på 11,4% om året har de solgte ejendomsprojekter leveret et afkast, der ligger over det historiske gennemsnit for globale aktier. MSCI World har i perioden 1987–2025 givet et gennemsnitligt årligt afkast på ca. 8,9%, mens perioden 2016-2025 leverede bedre med et afkast på 12,2% (Kilde: MSCI Index Factsheets, april 2026).

Da mange investorer typisk har en overvægt af aktier i deres portefølje, kan ejendomme derfor give mening som supplement. Ejendomme er ikke korreleret med aktiemarkedet. Det betyder, at ejendomme kan bidrage til større spredning i en portefølje og dermed reducere den samlede investeringsrisiko, og i de videresolgte fonde uden at gå på kompromis med afkastet.

Det er dog vigtigt at huske, at ejendomme og aktier adskiller sig fra hinanden i både risiko og struktur, og derfor ikke kan sammenlignes direkte. Ligesom enhver anden investering er ejendomme ikke risikofri, men en del af den samlede risikospredning i en portefølje.

Koncenton solgte i starten af året Søborg Hovedgade 96 - den allerførste ejendom, virksomheden optog i sin portefølje tilbage i 2015. 

Aktiv forvaltning gør en forskel
De solgte ejendomme har flere fællestræk, som er værd at hæfte sig ved. De fleste af projekterne består af nybyggede ejendomme. Det betyder typisk lavere vedligeholdelsesomkostninger og en høj efterspørgsel fra lejere, som giver en stabil drift.

Derudover er porteføljen sammensat med afsæt i en systematisk udvælgelse af ejendomme med stærke underliggende kvaliteter og dokumenteret efterspørgsel. Og så har den aktive porteføljeforvaltning spillet en rolle for udviklingen af ejendommene. Det gælder blandt andet låneomlægning og det løbende arbejde med optimering af husleje og tomgang.

En del af forklaringen ligger også i, at en del af investeringsperioden har været præget af nogle ret gunstige markedsforhold med lave renter og høj efterspørgsel på boligudlejningsejendomme i særligt Københavnsområdet, hvor otte af de ti ejendomme ligger.

Det stemmer overens med Danmarks Nationalbanks analyse af, hvordan bl.a. disse faktorer  har påvirket det danske boligmarked (Kilde: Danmarks Nationalbank, "Store stød til økonomien har drevet boligpriserne", Analyse nr. 14, 25. september 2024).

Afkast skabt i uroligt marked
Det er også væsentligt at nævne, at resultaterne er skabt i en periode med betydelig økonomisk og geopolitisk uro. Covid-19-pandemien, stigende inflation, markante rentestigninger og krigen i Ukraine har alle påvirket markederne.

Alligevel har ejendomsprojekterne samlet set leveret solide afkast. Det siger noget om robustheden i aktivklassen. Der er løbende lejeindtægter, fysiske aktiver og en langsigtet investeringshorisont, som giver en anden form for stabilitet, også i perioder med udsving på de finansielle markeder.

Flere frasalg på vej
De 10 ejendomme var kun begyndelsen, og vi har nu et konkret erfaringsgrundlag for strategien, som vi kan bygge videre på. Flere projekter nærmer sig deres planlagte exit, og vi forventer derfor flere frasalg både i 2026 og i årene derefter. Resultaterne fra de gennemførte frasalg gælder de konkrete projekter, men erfaringerne giver os et solidt udgangspunkt for at skabe værdi i de kommende exits.  

Disclaimer:
Oplysningerne i denne artikel er generelle og udgør markedsføringsmateriale. Artiklen udgør ikke et tilbud om køb eller tegning af kapitalandele i en alternativ investeringsfond, en opfordring til at investere eller individuel investeringsrådgivning.
De angivne afkastoplysninger vedrører alene historisk realiserede resultater for de omtalte projekter/fonde. Historiske afkast er ikke en garanti for fremtidige resultater og er ikke nødvendigvis repræsentative for Koncentons øvrige eller fremtidige fonde. Fremtidige afkast kan blive lavere, og investorer kan miste hele eller dele af deres investering.
Afkastet er beregnet som fondens interne rente (IRR) på baggrund af de realiserede pengestrømme fra investeringerne og er opgjort efter omkostninger, efter skat og før eventuelle performancehonorarer.
Afkastet kan være påvirket af bl.a. gearing, markedsforhold, renteudvikling, ejendomsspecifikke forhold, værdiansættelse og tidspunktet for køb og salg.
Eventuelle sammenligninger med aktier, indeks eller andre aktivklasser er alene medtaget som perspektivering og er forbundet med metodiske begrænsninger. Ejendomsinvesteringer og alternative investeringsfonde adskiller sig typisk fra børsnoterede aktier med hensyn til bl.a. likviditet, risikoprofil, gearing, omkostninger, værdiansættelse, investeringshorisont og exitmuligheder.
Investering i ejendomsfonde indebærer bl.a. risiko for tab, illikviditet, markedsrisiko, rente- og finansieringsrisiko, værdiansættelsesusikkerhed, udlejnings- og tomgangsrisiko samt exitrisiko. Potentielle investorer bør læse relevant fondsdokumentation, herunder PRIIP KID og øvrige risikobeskrivelser, før en investeringsbeslutning træffes.
Læs mere her: Hvad du bør vide om markedsføring af investeringsfonde, før du investerer | Finanstilsynet