Skrevet af Alberte Karmark Dreyer

Bag hver investering ligger en omfattende analyseproces, mere end 100 års samlet erfaring og en disciplineret udvælgelsesproces, hvor kun de projekter, der lever op til Koncentons høje investeringskriterier, går videre.

Når vi hos Koncenton investerer på vegne af vores investorer, begynder arbejdet længe før en ejendom bliver en del af porteføljen. Først gennemføres en grundig investeringsproces, hvor hver potentiel investering bliver analyseret, vurderet og i mange tilfælde fravalgt.

Processen drives af et specialiseret transaktionsteam med ekspertise inden for ejendomsinvestering, finansiering, byggeteknik og jura. Teamet ledes af ejendomsdirektør og partner Anders Bangsgaard, som har været med til at opbygge fondene i Koncentons ejendomsporteføljer siden virksomhedens begyndelse. Samlet repræsenterer teamet mere end 100 års erfaring fra finans- og ejendomsbranchen, som bidrager til investeringsprocessen og vurderingen af nye investeringsmuligheder.

Siden 2015 har vi hos Koncenton indkøbt 125 ejendomme til en samlet værdi på ca. 20 mia. kr. Erfaringerne fra de gennemførte investeringer er med til løbende at styrke den investeringsdisciplin, der præger udvælgelsen af nye projekter.

De seneste fem år har transaktionsteamet screenet op mod to nye investeringsmuligheder hver eneste dag. Alligevel er det under fire procent af de ejendomme, vi præsenteres for, som arbejder sig videre gennem investeringsprocessen. Den selektive tilgang, kombineret med teamets markedsindsigt og stærke netværk, er fundamentet for Koncentons investeringsstrategi og den langsigtede værdiskabelse for investorerne.

Fra mange muligheder til få investeringer

Ejendomsmarkedet byder konstant på nye investeringsmuligheder. Men kun en mindre del af dem udvikler sig til konkrete investeringer hos os i Koncenton.

Langt de fleste sager fravælges allerede i den indledende screening på baggrund af geografi, pris eller størrelse. Cirka 20 procent af sagerne analyseres nærmere ud fra en række kriterier, herunder beliggenhed, prisniveau, tidshorisont, lejepotentiale, driftsudgifter, modpartsrisiko, leveringssikkerhed og finansieringsvilkår.

De projekter, vi vurderer bedst opfylder Koncentons investeringskriterier, analyseres yderligere i samarbejde med relevante fagområder. Herefter forelægges projekterne i en investeringskomité, som foretager en samlet vurdering af projektets potentiale, risici og strategiske relevans samt sikrer, at beslutningsgrundlaget er tilstrækkeligt og velbelyst, før vi træffer beslutning om det videre forløb.

Den brede markedsscreening er en vigtig del af investeringsdisciplinen, fordi den styrker beslutningsgrundlaget og øger sandsynligheden for, at de investeringer, vi gennemfører, lever op til selskabets investeringskriterier.

"Under fire procent af de ejendomme, vi vurderer, ender med at blive en investering. Det afspejler den disciplin, vi arbejder efter. Noget af det vigtigste i vores arbejde er at sortere de rigtige muligheder fra de forkerte. Det er ikke antallet af handler, der afgør kvaliteten af vores arbejde – den største værdi skaber vi ofte gennem de projekter, vi vælger fra,” forklarer Anders Bangsgaard.

Erfaring gør forskellen for investeringen

Analyse og data er centrale værktøjer i investeringsprocessen. Men data kan ikke stå alene. Erfaring er afgørende for at udfordre forudsætninger, vurdere datakvalitet og omsætte analyser til velunderbyggede investeringsbeslutninger.

En vigtig del af arbejdet er at vurdere et projekts fremtidige potentiale. I tæt samarbejde med det tilknyttede udlejningsselskab Go'Bolig estimerer teamet blandt andet fremtidige lejeniveauer, når et projekt først står færdigopført flere år ude i fremtiden.

Koncentons historiske erfaringer viser, at de realiserede resultater ved gennemførte ejendomssalg i flere tilfælde har oversteget de oprindelige budgetforudsætninger fra investeringstidspunktet. Det giver os samtidig et værdifuldt grundlag for at vurdere og kvalificere forudsætningerne for nye investeringer.

Hver investeringsmulighed vurderer vi på baggrund af et omfattende datagrundlag. Det omfatter blandt andet indsigter fra sammenlignelige ejendomme i Koncentons eksisterende portefølje, tidligere analyserede muligheder samt markedsdata fra handler og projekter i de relevante områder.

Når teamet analyserer et stort antal investeringsmuligheder, opbygges et stadig mere detaljeret benchmark på byniveau. Det gør det muligt for os at sammenligne nye projekter med tidligere analyserede sager og eksisterende investeringer i samme område. Samtidig kan tidligere fravalgte projekter genbesøges, hvis markedsforholdene ændrer sig.

"Data fortæller os, hvad markedet har gjort. Erfaring hjælper os med at vurdere, hvor markedet bevæger sig hen. Det er den forskel, der ofte afgør, om en investering bliver god,” forklarer Anders Bangsgaard.

Nogle investeringer er gennemført i markeder, hvor der har været begrænset adgang til sammenlignelige referencer og eksterne data. I sådanne situationer spiller vores erfaring, lokalkendskab og sunde forretningsmæssig dømmekraft en afgørende rolle.

Stærke relationer giver adgang til markedet

Ejendomsinvestering handler ikke kun om analyser, men også om gode relationer. Koncentons transaktionsteam bygger på et stærkt netværk, som er opbygget gennem mange års erfaring i ejendomsbranchen og videreudviklet gennem virksomhedens mere end ti år i markedet. Netværket omfatter blandt andet ejendomsmæglere, udviklere, entreprenører, byggerådgivere, banker, realkreditinstitutter samt revisions- og advokathuse.

Netværket giver os adgang til investeringsmuligheder og markedsindsigter, som ofte opstår længe før, de bliver tilgængelige for det brede marked. Samtidig spiller samarbejdet med finansielle partnere en central rolle, da attraktive finansieringsvilkår har stor betydning, fordi de påvirker både investeringens risiko og investorernes forventede afkast.

Eksterne rådgivere bidrager med specialiseret viden og kvalitetssikring gennem hele processen. Vores samarbejde med nogle af landets mest erfarne rådgivere er med til at sikre, at investeringerne vurderes ud fra både kommercielle, juridiske, tekniske og finansielle perspektiver.

Fundamentet for Koncentons investeringsproces

For os hos Koncenton handler ejendomsinvesteringer om at identificere investeringer, der vurderes at passe til fondenes investeringsstrategi, risikoprofil og investeringskriterier. Det kræver erfaring, analyse, markedsindsigt, stærke relationer og en disciplineret investeringsproces.

"Vores mål er ikke at købe flest ejendomme. Vores mål er, at de investeringer vi gennemfører, fortsat er de rigtige, også når vi ser mere end 10 år frem. Det er den tankegang, der skal skabe værdi for vores investorer på sigt," afslutter Anders Bangsgaard.