Analyse: 32 års data viser vejen til den solide ejendomsinvestering
Ejendomme kan være en god investering, men der er særligt en ting, du skal have dig for øje, hvis du vil undgå tab, viser en analyse foretaget af Koncenton.
Artiklen er skrevet af Jannik Brinch og udgivet i Fundament, Koncentons Investormagasin.
Forestil dig, at du har investeret i en bolig, men allerede efter kort tid fortryder og vælger at sælge den igen.
Sandsynligheden for at tabe penge er ganske stor, fordi du ikke alene skal opnå minimum samme pris, som du netop har handlet til, men også skal indregne omkostninger til advokat, tinglysning og andre handelsomkostninger.
Beholder du derimod boligen i 10 år og sælger først derefter, er der gode muligheder for, at du vil kunne gå derfra med en gevinst. Sådan har det i hvert fald været på det danske boligmarked de seneste 32 år, viser en analyse foretaget af Koncenton.
Konklusionen er, at jo længere tidshorisont du har, desto større er muligheden for at tjene penge på en handel.
Tidshorisont er vigtig
Det er ikke så overraskende i sig selv, men det er alligevel interessant, at man over tid stort set eliminerer risikoen ved ejendomsinvestering set ud fra en gennemsnitlig betragtning af prisudviklingen på ejerlejligheder i Danmark. Der er således ikke er taget højde for geografiske forskelle i prisudviklingen.
”Det her illustrerer tydeligvis, hvorfor tidshorisont er så vigtig, når man investerer i fast ejendom. Man kan som investor selv i et vist omfang kontrollere risikoen for at tabe penge ved at forlænge eller fastholde investeringshorisonten,” siger investeringsdirektør i Koncenton Henrik Øst Andersson.
Kun få perioder med tab
I analysen har vi kigget på den gennemsnitlige prisudvikling på ejerlejlighedsmarkedet i Danmark i perioden fra 1992 og frem til nu. Vi har inddelt perioden i forskellige intervaller på 1, 3, 5, 7 og 10 år og udregnet værdiudviklingen i samtlige disse intervaller i løbet af de 32 år.
Tallene viser, at har man ejet en lejlighed i 1 år, inden man igen sælger den, så vil man i 18 pct. af tilfældene have tabt penge. Uanset hvilken periode på 1 år man kigger på fra 1992 til 2024.
Øger man derimod perioden som ejer til 5 år, falder tallet til 12 pct., og forlænger man ejerperioden helt op til 10 år, så findes der intet interval inden for den 32-årige periode, hvor ejeren har tabt penge.
Det gælder vel og mærke, hvis man ikke indregner handelsomkostningerne.
Handelsomkostninger øger tidskrav
Tillægger man handelsomkostninger på eksempelvis 5 pct., der dækker typiske handelsomkostninger til eksempelvis advokater, tinglysning, flytteomkostninger, forsikring, lånegebyrer og måske en rådgiver eller investeringspartner, så ændrer tallene sig.
I det scenarie vil en investor eller ejer med kun 1 års ejerskab i 44 pct. af tilfældene komme ud med et tab.
Forlænger man investeringsperioden med 5 eller 10 år, falder antallet af perioder med tab dog mærkbart til henholdsvis 13 pct. og 2 pct.
”Det viser med al tydelighed, at man som investor bør væbne sig med tålmodighed. Ejendomsinvestering er en langsigtet investering, men også en investering hvor risikoen over tid virkelig mindskes og nærmer sig 0,” siger Henrik Øst Andersson.
20 års-hændelser overvindes
Særligt perioden fra slutningen af 2006 til begyndelsen af 2009 var kendetegnet af kraftige fald på boligmarkedet som en konsekvens af Finanskrisen, der var særligt hård mod netop ejendomsbranchen og ejendomsværdierne.
Krisen betegnes som den vel nok mest alvorlige siden krakket i 1929 med prisfald på 30 pct., men nedgangen er for længst blevet indhentet og mange steder også overgået igen. Det er et godt eksempel på, at selv de her sjældne 20 års-hændelser med store værdifald, kan overvindes med den rette tålmodighed og en lang tidshorisont.
”Det taler for, at man ikke investerer med formålsbestemte penge, men derimod kun investerer for penge, som man er komfortabel ved at kunne undvære på ubestemt tid,” siger Henrik Øst Andersson.
Driftsindtægter giver muligheder
Datagrundlaget i analysen stammer fra det private ejerlejlighedsmarked, der ganske vist ikke kan sammenlignes direkte med det professionelle marked for større boligudlejningsejendomme, men dog er en god indikator for udviklingen.
For ejendomsinvestorer i større udlejningsejendomme vil der være driftsindtægter fra udlejningen og udviklingsavance fra nybyggeri forbundet med en investeringscase. De indgår dog ikke i analysen, da der udelukkende er set på værdiudviklingen.
Men netop indtægter fra driften spiller en væsentlig rolle, når Koncenton udbyder sine investeringsprojekter. De er baseret på indkøb af udlejningsejendomme i danske vækstbyer, som udlejes og dermed genererer indtægter, så ejendommene uafhængigt af skiftende konjunkturer giver et overskud hvert år.
Det medvirker til at give investorerne bedre kort på hånden.
”Ikke alene viser dataene her, at du over tid mindsker risikoen for værditab betydeligt, men samtidig har du en driftscase, der skal give et overskud, og på den måde kan du som investor være fri til at vælge det helt rigtige tidspunkt til exit,” siger Henrik Øst Andersson.