Analyse: Hvad kan vi forvente af ejendomsmarkedet?
Ny analyse ser på forskellige scenarier for, hvad den stigende rente og inflation kan få af betydning for ejendomsmarkedet.
Den stigende inflation kombineret med stigende renter og forudsigelser om en forestående recession har gjort det svært at være investor.
Aktierne udviser store udsving, og hvis man ikke allerede har indrettet investeringsporteføljen med en høj grad af risikospredning, så kan det være et godt tidspunkt at begynde.
Men hvad skal man kigge efter?
I Koncenton peger vi naturligt nok på det danske ejendomsmarked som et solidt anker i en svær tid. Heller ikke her kan man dog forvente at gå igennem en eventuel krise uden ridser, men noget af det, som vi netop søgte, da vi lancerede vores investeringskoncept, var at skabe et aktiv, der var uafhængigt af skiftende konjunkturer.
Når man investerer sammen med Koncenton, så sker det i et aktiv, der primært er baseret på en solid driftscase. Indtægterne fra lejen skal kunne bære investeringen. ”Vores koncept bygger på en stærk udlejningscase, hvor man som investor ikke behøver at spekulere i årlige prisudsving. Samtidig har vi indbygget inflationssikring i vores lejeaftaler, der reguleres i takt med prisudviklingen,” siger investeringsdirektør i Koncenton John Sloth.
To scenarier for markedet
I en ny scenarieanalyse ser rådgivningsvirksomheden Cushman & Wakefield RED på, hvad man som investor kan forvente af ejendomsmarkedet afhængigt af, hvordan renten og inflationen udvikler sig. Analytikerne har helt konkret kigget på to scenarier.
I det ene scenarie udvikler renten og inflationen sig parallelt, mens det andet scenarie illustrerer en situation, hvor renten stiger, mens inflationen fastholdes.
Resultat af analysen viser, at hvis inflationen forbliver stabil på 1,5 pct., mens renten stiger fra 0,5 pct. til 3 pct., så vil man se et signifikant fald fra 8,3 pct. til 6 pct. i egenkapitalforretningen.
I scenariet med både stigende inflation (i regnestykket fra 1,5 pct. til 4 pct.) og rente (0,5 pct. til 3 pct.), som er mere lig den situation, vi oplever på markederne lige nu, ser man til gengæld, at afkastet på egenkapitalen vil stige fra 8,3 pct. til 10,2 pct. Det skyldes, at den højere finansieringspris bliver mere end opvejet af stigende indtægter fra lejen samt højere salgspris ved exit.
Væsentlig usikkerhed
Om teori og regnestykker også kommer til at udfolde sig i praksis er uklart.
”Som scenariet med parallelitet i inflation og renten viser, så vil det påvirke investorernes IRR positivt, at vi har stigende rente og inflation, forudsat at ejendommen kan sælges til samme egenkapitalforrentning, som den er købt ind til, og at inflationen medfører tilsvarende lejestigninger. Forudsætningen om at en høj inflation skaber tilsvarende lejestigninger er dog forbundet med en væsentlig usikkerhed, idet en høj inflation også kan efterlade vores økonomi i en væsentlig dårligere tilstand og dermed i stedet medføre et nedadgående pres på lejen,” siger managing partner i RED Nicholas Thurø i forbindelse med analysen.
Han peger i analysen på, at man på den korte bane ikke forventer væsentlige prisændringer i København, mens man mere generelt på det danske ejendomsmarked ser prisreduktioner i størrelsesordenen 0-10 pct. afhængigt af ejendomstype, beliggenhed og udlånsvillighed.
Redegørelse forudser bedre 2022 og svagere 2023
I sin nye udgave af Økonomisk Redegørelse spår regeringen, at huspriserne kommer til at stige mere i år, end man hidtil har forventet. I december ventede regeringen, at priserne ville stige med 3,3 pct. i år, men det tal er i den nye redegørelse hævet til hele 4,8 pct.
Til gengæld er der skruet ned for forventningerne til udviklingen i 2023. Her spår man nu et mere beskedent prishop på 0,9 pct. mod tidligere 2,8 pct.
”Det er selvfølgelig naturligt at holde øje med den løbende udvikling på markedet, men i Koncenton minder vi om, at ejendomsinvestering er en langsigtet affære. Al erfaring viser, at der kan komme udsving kortsigtet, men set over tid er ejendomme en solid investering med et stærkt afkast. Det ændrer de aktuelle bevægelser ikke på,” siger investeringsdirektør i Koncenton John Sloth.
Hvis man ønsker at supplere porteføljen med ejendomsinvesteringer, så har vi lige nu flere åbne investeringsprojekter.
