Af Katrine Christensen

Ejerlejligheder i Region Hovedstaden er blevet markant dyrere det seneste år, samtidig med at udbuddet af boliger er lavt, og efterspørgslen fortsat stiger. Det lægger et stadigt større pres på boligmarkedet, hvilket kan give nye muligheder for at investere i boligudlejningsejendomme.

Salgspriserne på ejerlejligheder i Region Hovedstaden har været på himmelflugt. Tal fra Boligsiden viser, at den gennemsnitlige kvadratmeterpris i juli 2026 lå på et historisk højt niveau over 67.000 kr. Zoomer vi ind på Københavns Kommune, er prisen nået helt op på næsten 77.000 kr. pr. m² – en pris, der passerede 70.000 kr. omkring årsskiftet. Du kan følge udviklingen i diagrammet nedenfor.

Priser angivet for januar det pågældende år.
Kilde: Boligsiden

Udviklingen er gået stærkt, og i både Region Hovedstaden og Københavns Kommune ligger priserne langt foran priserne på landsplan. De gennemsnitlige salgspriser på ejerlejligheder er – i både regionen og kommunen – steget med knap 21% fra juli 2025 til juli 2026. Den udvikling betyder konkret, at en gennemsnitlig lejlighed på 80 m² er blevet over 1 million kr. dyrere på blot ét år.

Selvom de voldsomme prisstigninger nu ser ud til at være stilnet af, tegner der sig, ifølge Colliers, et billede af et marked, der befinder sig i en fase med stigende aktivitet. Colliers illustrerer med nedenstående markedscyklus, hvordan værdien af investeringsejendomme siden år 2000 har bevæget sig gennem forskellige faser. Her placeres det aktuelle, danske marked på vej ind i en ny opgangsperiode.

Kilde: Colliers

Københavns Kommune gør sig lignende betragtninger om det fremtidige boligmarked. I Boligredegørelsen 2025 beskriver kommunen et presset boligmarked, hvor de kraftige prisstigninger sker samtidig med, at udbuddet af boliger er historisk lavt, og efterspørgslen fortsætter med at stige. Københavns Kommune forudser et behov for op mod 80.000 nye boliger frem mod 2060, hvis befolkningstilvæksten følger forventningerne.

Det høje prisniveau skaber en stadigt højere adgangsbarriere til ejerboligmarkedet – særligt for førstegangskøbere. Det betyder flere boligsøgende på lejemarkedet. I redegørelsen peger Københavns Kommune på, at private lejeboliger er blevet både den største og den hurtigst voksende boligform i København – og at huslejeniveauet i udlejningsboligerne bevæger sig i samme retning.

Det er i tråd med vores erfaringer med boligudlejning i Region Hovedstaden. År til dato har vores søsterselskab, Go'Bolig ApS, genudlejet 369 lejemål ud af de i alt ca. 2.000 lejemål i regionen, der er under Koncenton A/S' forvaltning. I gennemsnit er huslejen i forbindelse med genudlejningerne steget 10,18% mod de budgetterede 2%. For at illustrere effekten af den højere leje svarer merlejen isoleret set til en indikativ værdieffekt på knap 100 mio. kr. (udover den budgetterede) ved et afkastkrav på 4%. Beregningen er alene illustrativ.

De stigende priser på ejerlejligheder betyder ikke kun, at de boligsøgende i stigende grad bor til leje frem for at eje, men også at efterspørgslen presses ud af byen. Ifølge Nordea må mange søge længere væk fra København for at finde en bolig, der matcher økonomien. Det flytter noget af efterspørgslen fra centrum til omegnskommunerne.

Samlet set tegner der sig altså et billede af et boligmarked, hvor høje ejerboligpriser øger efterspørgslen efter lejeboliger. Udviklingen får lejepriserne til at stige – ikke kun i København, men også i omegnskommunerne. Set i lyset af, at det danske marked for investeringsejendomme vurderes at være på vej ind i en ny opgangsperiode, kan udviklingen skabe et godt grundlag for løbende værdistigninger på boligudlejningsejendomme.