Af Jesper Bo Jensen, direktør og fremtidsforsker, Fremforsk - Center for Fremtidsforskning

Boligmarkedet er under forandring, men denne gang med et sikkerhedsnet. Det er et net, der faktisk på flere områder holder en hånd under boligmarkedet, så vi ikke skal forvente den samme type nedgange, som man har set under andre kriser - eksempelvis under Finanskrisen. Sikkerhedsnettet består af en befolkningsmæssig fremgang i de kommende 10 år blandt de grupper, der betyder meget på boligmarkedet, og af den økonomiske situation i Danmark. Alle disse faktorer lægger en god bund under boligmarkedet i de kommende 2-3 år.

Hvad sker der lige nu?

På det private boligmarked har vi oplevet de første prisfald i en årrække og et stigende udbud af boliger. Udbuddet er dog stadigt lavt sammenlignet med 2017 til 2019, da lidt over 60.000 boliger var til salg. I dag er ca. 45.000 boliger udbudt på boligsiden.dk. Faldende priser og stigende udbud har vi set før. Det er som regel optakt til et skifte i markedet og har også været optakten til en række boligkriser gennem tiden. Er vi på vej mod en ny boligkrise? Nej, det ser det bestemt ikke ud til, men lad mig lige gennemgå boligmarkedet og forudsætningerne for denne konklusion.

De vigtigste faktorer for boligmarkedet

Boligmarkedet påvirkes af en række faktorer, hvor de vigtigste er renten og forventningerne til renten, inflationen og reallønsudviklingen, befolkningsudviklingen og alderssammensætningen af befolkningen. Lad os se på, hvordan det står til med disse faktorer i de nærmeste år.

De første faktorer har vi allerede hørt meget om, især om renten. Selv om der har været prisfald, sælges boliger faktisk i dag til månedlige ydelser, der ligger over niveauet fra 2021. Så villigheden til at betale en høj månedlig ydelse er ikke forsvundet. Det skyldes nok, at forventninger til renten går mod en snarligt faldende rente igen.

Befolkningsudviklingen

Befolkningsudviklingen vil i de kommende 10 år betyde en stigning i gruppen mellem 30-39 år på op mod 87.000 og i gruppen mellem 60-69 år på 86.000, samt en vækst i gruppen af børn under 10 år på ca. 81.000. Desuden vokser befolkningen samlet på 10 år med over 204.000 personer. Det sidste betyder behov for omkring 102.000 nye boliger bare på grund af befolkningstilvæksten, da der bor cirka 2 personer i hver bolig i gennemsnit.

Det betyder alene, at der vil være et behov for over 10.000 nybyggede boliger hvert år de kommende 10 år. Samtidig sammenlægges der løbende boliger, og boliger nedlægges eller nedrives også løbende. I løbet af de seneste 4 år er der nedlagt omkring 4-5.000 boliger om året. Det er især boliger fra før 1970, der bliver nedlagt. Det skaber en behov for yderligere at bygge 4-5.000 boliger om året. Det samlede behov for nybyggeri bliver derfor på 14-15.000 boliger om året de kommende 10 år eller op mod 150.000 nye boliger på 10 år. En stor del af disse vil være i de store eller større byer, som stadig vokser.

Rækkehuse og parcelhuse i høj kurs

De mange nye børnefamilier betyder større efterspørgsel efter rækkehuse og parcelhuse og seniorboliger. Så en hel del af nybyggeriet vil også komme til at foregå inden for disse boligtyper.

Faldet i gruppen mellem 20-29 år vil påvirke efterspørgslen efter boliger til leje i byerne, men faldet er ikke så stort de første par år, og samlet bliver det kun på ca. 4 pct. eller ca. 32.000. Det kan sandsynligvis opvejes i mindre omfang af de sammenlægninger og nedrivninger af gamle boliger, der finder sted i de større byer.

Befolkningsudviklingen lægger på denne måde en kraftig dæmper på et eventuelt langvarigt prisfald på boligmarkedet. Det er helt i modsætning til situationen i 2008, da Finanskrisen skabte en stor nedtur på boligmarkedet. Dengang faldt gruppen mellem 30-39 år gennem hele perioden med prisfald på boliger.

Det er min forventning, at afdæmpningen af boligmarkedet vil vare fra efteråret 2022 og gennem 2023. Min forventning er, at vi vil være på vej ud af afdæmpningen i foråret 2024. Derefter vender vi tilbage til en større efterspørgsel og et bedre marked i 2024-2026. Samtidig vil en eventuel boligboble blive udskudt i en årrække, da boligbobler typisk skabes, når de nye på boligmarkedet ikke længere kan huske eller ikke har oplevet den seneste boligkrise. Når priserne falder i en periode, vil det være tydeligt for de unge familier, at boliger ikke bare altid stiger i pris, og renten ikke altid er lav. Den type konjunkturbevidsthed kan få stor betydning på langt sigte.