Der vil være et fint og stort marked for nybyggeri af lejeboliger i de store byer i de kommende år, skriver fremtidsforsker Jesper Bo Jensen i sin klumme.

Af JESPER BO JENSEN, ph.d. Fremtidsforsker

Der er mange ledige lejeboliger for tiden, men betyder det, at vi ikke skal bygge flere i fremtiden? Nej, der er stadig brug for flere lejeboliger på langt sigt. Hvorfor?

Det skyldes tre faktorer: Befolkningsudviklingen, velstandsudviklingen og den nuværende, lave byggeaktivitet. Tager vi disse forhold i betragtning, ser fremtiden for lejeboliger ikke negativ ud.

Byggeriet er gået i stå

Byggeriet af lejligheder er gået i stå. Mens der for få år siden blev påbegyndt 4-6.000 etageboliger hvert kvartal, kom vi i 2023 ned på mellem 500-1.500 pr. kvartal. I forhold til den langsigtede udvikling peger det på, at der faktisk bygges for lidt lige nu. Tallene er lige så lave som under Finanskrisen, men der er jo ikke økonomisk krise i Danmark. Vi får måske en mindre afmatning i år, men ikke en nedtur som under Finanskrisen.

Boligmarkedet frem mod 2030

Vi udarbejdede i 2021 en større analyse af boligmarkedet frem mod 2030. I denne analyse, der blev udarbejdet for Forenet Kredit, tog vi også spørgsmålet om fremtiden for lejeboliger op. Det var før de mange ledige boliger var en realitet, men konklusionen holder stadig.

Ser vi på befolkningsudviklingen, vil vi i de kommende 10 år se en stigning i befolkningen på samlet ca. 160.000 personer. Det betyder, at der er behov for omkring 80.000 nye boliger bare på grund af befolkningstilvæksten, da der bor cirka to personer i hver bolig i gennemsnit.

Det svarer til, at der skal opføres 8.000 nybyggede boliger hvert år i de kommende 10 år. Da de store byer som København, Aarhus, Odense og Aalborg også vokser de kommende 10 år, vil en del af disse boliger være lejeboliger i de fire største byer.

Boliger nedlægges og sammenlægges hele tiden. De seneste år er der nedlagt omkring 4-5.000 boliger om året. Det skaber et behov for yderligere at bygge 4-5.000 boliger om året.

Det samlede behov for nybyggeri bliver derfor på 12-13.000 boliger om året de kommende 10 år eller op mod 130.000 nye boliger på 10 år. En relativt stor del af disse vil være i de store eller større byer, som stadig vokser.

Renten og byggeriet

Mange forklarer nedgangen i byggeriet med den høje rente. Er renten høj, lav eller normal?

Ja, i forhold til 2020 og nogle år tidligere er den lange rente på 30-årige lån høj, men den er lavere, end renten var, da Finanskrisen brød ud i 2008 og på niveau med den lange rente i 201 1, 2006 og 2004.

Der var høj byggeaktivitet i 2004 og 2006. Så der er lange perioder, hvor renten har været højere end i dag med høj byggeaktivitet. Det er ikke renten, der på lidt længere sigt holder byggeriet tilbage. Det tager blot lidt tid af vænne sig til et højere – og også sundere – renteniveau.

Velstandsudviklingen

Vi bliver rigere og rigere hele tiden, selv om vi faktisk har få rigtigt rige mennesker i Danmark. Det er i stedet store dele af befolkningen, der får flere penge mellem hænderne år efter år. Væksten ligger på omkring 2,6 % i gennemsnit siden 2. verdenskrig og faktisk helt tilbage fra 1846, hvor vi har de første tal. Samtidig vokser vores boligforbrug år efter år, og vi bruger også mere af vores indkomst på boligen, som tiden går. Det betyder, at der vil blive brug for større boliger i fremtiden.

Selv om bevægelsen mod større boliger går langsomt, er det en meget sikker udvikling. En illustration er 2-værelses lejligheder fra omkring år 1900 i brokvartererne i København og Aarhus.

LÆS OGSÅ: Stort behov for nye boliger i storbyerne

Da de blev bygget for 130-140 år siden, boede der en familie med 3-6 børn i en 2-værelses. Senere i 1970’erne boede der et par i denne type bolig, og i dag bor der ofte blot en person, hvis lejligheden ikke allerede er sammenlagt med en anden.

Denne udvidelse af arealet betyder også, at de nuværende lejeboliger så at sige rykker ned i rækken og bebos af færre mennesker i gennemsnit.

Derfor skaber det også en ekstra efterspørgsel efter nybyggede lejligheder.

Lejeboligers fremtid

Indimellem bliver der bygget for meget til, at markedet kan aftage boligerne hurtigt nok. Sådan en periode har vi været igennem, og den blev accelereret af den ultralave rente. Nu er renten mere normal, og de ekstra boliger skal lige absorberes, men herefter er der et fint og stort marked for nybyggeri af lejeboliger i de store byer.

Der er også et marked for at bygge lejeboliger i mange mellemstore byer, hvor mange børnefamilier flytter til i disse år. Det er måske i form af rækkehuse eller seniorboliger. Børnefamiliernes udflytning skaber behov for nye boliger til de seniorer, der vælger at flytte fra det parcelhus, som der for tiden er et godt marked for.

Alt i alt ser det noget lysere ud på længere sigt med nybyggeriet af etageboliger, og byggeri skal jo gerne sættes i gang i tide, hvis man som investor og bygherre ikke vil halse efter udviklingen. Det er godt at huske, at det, der sættes i gang under en nedgang i byggeriet, som regel er billigere at bygge, end det, der bygges, når byggeriet kører på fuld damp.

Overvejer du at blive ejendomsinvestor - se vores aktuelle projekter her.