2022 blev et vendepunkt efter flere år med fremgang på investeringsmarkederne. Høj inflation førte til høje renter og faldende værdier på tværs af aktivklasser. Ejendomsmarkedet har også sat farten ned, men erfaringen viser, at markederne altid kommer sig. Mange ejendomsformuer er grundlagt i dette marked, siger investeringsdirektør.

”Et rigtig skidt år med negative afkast på både gynger og karruseller,” siger én. ”Et besværligt år på mange områder,” siger en anden.

Der er ikke meget godt at høre om det forgangne år, når man spørger rundt omkring i det danske investeringsmiljø. En buldrende inflation, der ikke er set højere i 40 år, og stigende renter tvang ledende aktieindeks i knæ, pillede pynten af obligationerne, og alternativerne har i mange tilfælde også vendt snuden nedad.

Svaret fra mange investorer har været en afventede strategi med en større del end normalt placeret i kontanter. Renterne på indestående i bankerne er dog ikke i nærheden af at kunne matche den tårnhøje inflation, og derfor bliver pengene i banken hver dag mindre værd.

Noget kunne tyde på, at inflationen er ved at have toppet rundt omkring i Europa, og mange økonomer forudser da også, at renterne i løbet af 2023 og 2024 vil begynde at falde igen. Flere peger dog samtidig på, at den høje rente og inflation - trods alt - kan presse økonomierne i Europa og USA ud i en recession.

Prognose peger på vækstopbremsning

Af den seneste OECD-prognose fremgår det, at den globale økonomi vil bremse kraftigt op i 2023. Her ventes den verdensøkonomiske vækst at falde fra 5,9 pct. i fjor til 3,1 pct. i år og yderligere til 2,2 pct. næste år. I Danmark forudses et fald fra 3,1 pct. i 2022 til 0,1 pct. i 2023.

”Vi står over for meget vanskelige økonomiske udsigter. Vores hovedscenarie er ikke en global recession, men en betydelig vækstopbremsning for verdensøkonomien i 2023 samt stadig høj, men dog faldende, inflation i mange lande,” lyder det i en kommentar fra OECD’s cheføkonom Álvaros Santos.

>Læs også: Er din portefølje klar til den nye verdensøkonomi?

Forventning om mere positivt andet halvår

Nogenlunde samme forventning lyder på danske breddegrader. ”Vi har en stærk forventning om, at den globale økonomi bremser yderligere op i 2023. Europa vil formentlig være i en recession i starten af 2023, en recession truer også i USA, mens Kina har lavere vækst og derfor bidrager mindre. Så vi kommer til at mangle et vækstmomentum,” lyder forudsigelsen fra CIO Finansielle Investeringer i Kirk Kapital Teis Knuthsen.

For Kirk Kapital, der har ca. 13 mia. kr. under forvaltning, betyder udviklingen, at selskabet strategisk har flere kontanter end normalt og samtidig er undervægtet i aktier i forhold til det langsigtede mål. En tredjedel af porteføljen er placeret i alternativer som private equity, ejendomme, infrastruktur, sol og lignende, og det har været et godt valg, fordi risikospredningen har fungeret efter hensigten.

”Den del var stærk for os i 2022. Der er generelt tale om investeringer, der er mindre likvide, og som reagerer på en anden måde under den aktuelle udvikling,” siger Teis Knuthsen.

Ligesom mange andre aktører med et lod i investeringsmarkedet holder han i disse måneder et ekstra øje på inflationstallet. Det er særligt her, at man forventer, at vendingen kan komme fra. ”Fordi aktiverne er faldet meget, så ser vi også en sult efter at købe og investere, som vi forventer vil give en stor effekt, når vi kan konstatere, at inflationen mere permanent er på vej ned,” siger Teis Knuthsen.

Lavere handelsvolumen

Ser man isoleret på ejendomsmarkedet, så fik de kraftige rentestigninger særligt i andet halvår konsekvenser. Analysevirksomheden Redata og rådgivningsvirksomheden Cushman & Wakefield har opgjort, at der i 2022 blev handlet investeringsejendomme for 90 mia. kr. på det danske marked. Det er et betydeligt fald fra 128 mia. kr. i rekordåret 2021, men dog trods alt det tredjehøjeste resultat  nogensinde. Historisk ser vi nu et handelsniveau, der ligner niveauerne fra før corona-pandemien.

”Vi tror på, at vi også i 2023 vil se lavere handelsvolumen, fordi købere og sælgere har fået sværere ved at finde hinanden. Der er en korrektion i gang på markedet, og vi tror, at vi i 2023 kommer til at se en usikkerhed på, hvor den rigtige prissætning er. Det er ikke sikkert, at der sker yderligere korrektioner, men det afhænger meget af renten. Hvis den falder til et stabilt niveau i løbet af året, så forventer vi et mere aktivt marked,” siger managing partner i Cushman & Wakefield RED Nicholas Thurø.

Forventning om mere positivt andet halvår

Nogenlunde samme vurdering lyder hos erhvervsmægleren Nordicals. ”I takt med, at renten faldt, faldt afkastkravet og ejendommene steg i pris. Nu er vi på vej i den anden retning, og vi har allerede set nettostartafkastet stige i de store byer. Der vil være en pristilpasning nedad, og det kan tage længere tid, men vi tror fortsat på, at 2023 bliver en spids opad for markedet. Vi formoder, at rentegrebet vil blive løsnet en smule i andet halvår, og det vil have en positiv indvirkning på markedet,” siger adm. direktør hos Nordicals Erik Andresen.

Spørgsmålet, som mange investorer stiller sig selv, er, hvor stor korrektionen bliver. Erfaringen peger dog på, at ejendomsmarkedet følger et andet konjunkturmønster end aktier, er et mere illikvidt marked og derfor også klarer sig forskelligt i perioder med lav efterspørgsel.

"I en analyse af alternative investeringer gennem kriser, kom man frem til, at ejendomsmarkedet har klaret sig igennem tre af fem kriser siden 1980 med en positiv værdiudvikling til følge."

Kilde: Pensionsselskabet, Velliv

Betaler tilbage på de gode tider

I en analyse af alternative investeringer gennem kriser, som blandt andet pensionsselskabet Velliv, stod bag, kom man frem til, at ejendomsmarkedet har klaret sig igennem tre af fem kriser siden 1980 med en positiv værdiudvikling til følge.

Undersøgelsen er foretaget på baggrund af amerikanske tal, og her kunne man se, at recessionen i begyndelsen af 1990’erne førte til let faldende ejendomsværdier, mens kun Finanskrisen, der var en krise, som bl.a. kunne henføres til ejendomsbranchen og problematisk lånefinansiering, har ført faldende værdier.

”Historien viser, at markedet altid kommer sig. Det gør det også i den nuværende situation. Der er masser af likviditet og folk med fornuftig finansiering, der står klar. Derfor vil jeg heller ikke kalde det en krise, men snarere en tilpasning. En tilpasning til en naturlig udvikling, hvor vi kommer fra negative renter. Nu betaler vi lidt tilbage på de gode tider,” siger Erik Andresen.

Det matcher nogenlunde forventningen hos Rådet for Afkastforventninger, hvis prognoser danner grundlag for fremskrivninger af pensionsformuerne. I den seneste prognose, der er gældende fra 2023, løftede rådet sit skøn over de forventede afkast fra ejendomsinvesteringer fra 2,5 pct. til 4,1 pct. årligt i en kortsigtet periode på 1-5 år og til 5,1 pct. fra 4,7 pct. i en længere periode på 6-10 år.

Forskellige markeder – forskellige reaktioner

Det hører med til historien, at der er stor forskel på udviklingen på det private ejendomsmarked og det professionelle ejendomsmarked. Priserne på det private marked begyndte i 2022 at falde, og den  tendens ventes at fortsætte ind i 2023. Ser man på det professionelle marked, så er forventningen, at nedturen bliver mindre. Både Nordicals og Cushman & Wakefield forventer ganske vist et lavere transaktionsniveau i 2023 sammenlignet med ikke mindst det rekordhøje niveau i 2021 på godt 120 mia. kr., men omvendt betragtes branchen som forholdsvis velkonsolideret.

”Der er generelt betragtet god likviditet derude. Vi ser endnu ingen nødlidende projekter på bøgerne. Udviklingen med de høje renter og et trængt ejerboligmarked betyder, at flere gerne vil bo til leje, fordi det er sværere at blive kreditgodkendt. Det er med til at holde en hånd under udlejningsmarkedet. Så længe det private boligmarked er i gang med en korrektion, så længe vil vi se et stærkt lejemarked,” siger Erik Andresen.

>Læs også: Lejeboliger mere populære end nogensinde

Det ses ikke mindst i de lave tomgangsniveauer. Brancheforeningen EjendomDanmark kunne i december melde om de laveste tomgangstal på lejemarkedet i 13 år. Den udlægning ses også i Koncentons udlejningsafdeling Go’Bolig, der med en tomgang på 0,43% af 4.433 boliger, har et rekordlavt antal ledige lejemål. Antallet af lejere er steget markant de seneste mange år. I 2016 overhalede antallet af boliger, der er beboet af lejere, antallet af ejerboliger, og den tendens ventes at fortsætte.

Investorer fortsat interesserede

På trods af den faldende aktivitet på ejendomsmarkedet, så forventer mange investorer fortsat at være aktive i 2023, når det kommer til handlen med mursten. I en undersøgelse foretaget af mæglerkæden EDC svarer 57 pct. af respondenterne, at de forventer at investere på samme niveau eller mere i 2023 sammenlignet med det netop forgangne år. Det er et fald på 23 procentpoint i forhold til året forinden, da det tilsvarende tal lød på 80 pct., men vidner om, at ejendomme fortsat spiller en væsentlig rolle i investorernes porteføljesammensætning.

Det er ikke overraskende den  stigende rente, der har betydning for udviklingen. Hele 78 pct. forventer, at det bliver sværere at sikre finansieringen bag investeringerne. Det tilsvarende tal i fjor lød på 30-36 pct. Det er fortsat boliger som ejendomstype, der er mest interessant for investorerne. Hele 80 pct. giver udtryk for at have størst interesse i boliger i 2023.

Ingen grund til søvnløse nætter

I Koncenton sidder investeringsdirektør John Sloth med mange års erfaring fra ejendomsmarkedet. Han peger på, at det for mange investorer kan være et ideelt tidspunkt at være aktiv på markedet. ”Det er min erfaring, at de store ejendomsformuer bliver lavet netop i dette marked. Det er nu, at man kan gøre interessante handler, som har et betydeligt gevinstpotentiale på sigt. Den slags kan være sværere at finde og købe, når markedet buldrer afsted, og sælger sidder i en anderledes gunstig position,” siger John Sloth.

Han fortæller, at der bliver afholdt rigtig mange møder med investorerne lige nu, fordi mange har behov for at få ekstra indsigt i bevægelserne på markedet. Her er budskabet, at investering i udlejningsejendomme fortsat er et aktiv, der sikrer på både risikospredning og inflationssikring.

”Med investeringer i ejendomme får man et aktiv, der er bundet op på en stabil driftscase med et løbende afkast. Når man så samtidig har en langsigtet tidshorisont, så behøver man ikke at ligge søvnløs over aktuelle udsving i markedet, som man eksempelvis ser det med aktierne,” siger John Sloth.

> Er du interesseret i at investere i ejendomme, kan du se Koncentons aktuelle projekter her.