Befolkningen er strømmet til København og Aarhus de seneste 10 år. Med stigende boligpriser til følge. Men også de største provinsbyer vokser, og det åbner gode muligheder for ejendomsinvestorer.

Med en af landets travleste motorveje lige uden for døren, umiddelbar adgang til natur og vand, masser af arbejdspladser og væsentlige uddannelsesinstitutioner som VIA University College inden for bymurene har Horsens de vigtigste ingredienser på plads, når det kommer til jagten på befolkningsvækst.

Og der bliver efter alt at dømme kvitteret. Ifølge Danmarks Statistik kommer Horsens til at vokse eksplosivt de kommende år med 18.000 nye borgere frem mod 2045. En tilvækst som end ikke Aarhus kan være med på, når den måles i procent.

Horsens er et godt billede på den byudvikling og kamp om borgerne, der foregår rundt omkring i Danmark. Der bliver bygget på livet løs i landets største byer.

Metro, letbaneprojekter, supersygehuse og nye ejendomme skyder op i storbyerne.

København har som landets største by og hovedstad førertrøjen på, men en række af de største provinsbyer følger med.

“Det er ret slående, at det især er de tre-fire store byer, der rager det meste af befolkningstilvæksten til sig. Det vil sige, at det er København, Aarhus, Aalborg og Odense. Det er også der, at nogle af de her lidt spektakulære investeringer i infrastruktur er at finde,” siger Hans Thor Andersen, forskningschef for Aalborg Universitets afdeling for By, Bolig og Ejendom.

>Læs også: Interessant investeringsmarked gemmer sig i nye flyttemønstre

Erhvervslivet gør en forskel

Frem mod 2045 ventes indbyggertallet i København ifølge Danmarks Statistik at vokse med godt 160.000 beboere, mens provinsbyer som Aalborg og Odense øger befolkningstallet med henholdsvis 25.000 og knap 22.000 mennesker. Også Horsens, der i dag er landets 8. største by, hænger som tidligere nævnt godt på med et forventet løft i beboermassen på omtrent 18.000. Det vil gøre den østjyske by til landets femtestørste.

“Det, der er afgørende for udviklingen, er den erhvervsudvikling, vi har set, hvor vi bevæger os hen i retning af, at især væksten i de mere videnstunge erhverv vil fortsætte,” fortæller Hans Thor Andersen og uddyber:

“Det er erhverv, der har behov for at være omkring universiteter og forskningsinstitutioner, der ofte er at finde i landets store byer. Det er der, virksomhederne rekrutterer de studerende, og det er der, man kan finde de medarbejdere, man skal bruge.”

Derfor slår virksomhederne sig ned

Dansk Industri undersøgte i 2017, hvad der er vigtigt for virksomhederne, når de skal vælge, hvor de placerer sig i landet.

Her fik man svaret, at de fire væsentligste punkter er en velfungerende infrastruktur, adgang til kvalificerede medarbejdere, adgang til kunder og et lavt omkostningsniveau i kommunen.

“Stigningen i arbejdspladser i de store byer har været større end stigningen på landsplan, og det vil sige, at de største byer har hugget af de andre regioners arbejdspladser. Stille og roligt er der en koncentration af jobs og befolkning i storbyer. Og når først de ting er landet, så bliver det meget svært at rulle bolden tilbage, for så er den dér,” siger Hans Thor Andersen.

DI-rapporten viser samtidig, at andelen af danskere, der bor langt fra de større byer, er faldende. Det peger mod, at der i 2040 vil være under 25 procent af danskere, der bor mere end 30 minutter fra en by med mindst 45.000 indbyggere.

Påvirker priserne

Urbaniseringen fortsætter altså efter alt at dømme. Det er måske ingen stor nyhed, men det er interessant set med en boliginvestors øjne, for med de mange nye borgere følger også en fortsat høj efterspørgsel efter boliger. Det er i særdeleshed interessant for ejendomsinvesteringer i landets næststørste byer, hvor priserne fortsat er lavere, og flere har mulighed for at bosætte sig. Til sammen giver det aktuelt gode vilkår for ejendomsinvestorer, der både får optimale udlejningsbetingelser og en økonomisk upside ved kommende prisstigninger.

“Jo flere mennesker, der flytter til, desto mere koncentreres befolkningstætheden, desto højere bliver bolig- og ejendomspriserne,” siger Hans Thor Andersen.

Samme ræsonnement har man hos Koncenton, der udbyder investeringsprojekter rundt omkring i landets største byer.

Tidligere i år kunne man melde ejendomsfonden ’Vækstbyer’ fuldtegnet med 123 investorer og en projektsum på 421 mio. kr. fordelt på fire boligprojekter i hhv. Horsens, Vejle, Aalborg og Mårslet. Byerne var udvalgt ud fra en række kriterier som eksempelvis infrastruktur, erhvervsliv, nærhed til andre byer og udsigt til befolkningstilvækst. Når vækstbyerne er interessante, så skyldes det også, at der er tale om byer, hvor ejendomspriserne og huslejerne fortsat er lavere end i de største byer.

Kan det lejes ud?

De overkommelige lejepriser i de voksende provinsbyer er med til at gøre boligerne attraktive for mange mennesker og dermed for Koncentons investorer.

“Vi kan se, at folks økonomi i mange tilfælde har haft svært ved at følge med prisstigningerne i de største byer de senere år. Måske skal man vælge mellem en toværelses lejlighed i Aarhus og et hus på 150 kvadratmeter i Silkeborg. Hvad vælger man så? Man får mere for pengene, og det er mange også opmærksomme på,” siger partner i Koncenton Oliver Peters.

Koncenton har med succes lanceret lignende porteføljekoncepter i de største byer. Her købte flere end 500 investorer tilsammen boliger for mere end 1,5 mia. kr. Som vækstbyer nævner Oliver Peters foruden Horsens også Vejle, Silkeborg, Odense, Roskilde og Hillerød som nogle af de byer, som Koncenton ser et stort potentiale i.

Og det er ikke luksusbyggerier, der investeres i, men familievenlige lejligheder og rækkehuse, der har det størst mulige potentielle antal lejere.

“Det helt afgørende for de byer og boliger, som vi investerer i, er, at de skal kunne udlejes. Kan de det, så har vi en case, der hænger rigtig fint sammen alene på baggrund af den løbende drift,” siger Oliver Peters.